BKI NHK – eine gemeinsame Erfolgsgeschichte
Für die Ableitung von Herstellungskosten im Sachwertverfahren wurde in der Vergangenheit häufig auf Normalherstellungskosten (NHK) der „NHK 2010“ zurückgegriffen. Diese sind in der aktuell noch gültigen Sachwertrichtlinie als Anlage 1 hinterlegt. Da die NHK 2010 den Kostenstand des Jahres 2010 für die Kostengruppen 300 und 400 in Euro/m² Bruttogrundfläche einschließlich Baunebenkosten und Umsatzsteuer abbilden, findet bis zum heutigen Tag deren quartalweise Fortschreibung mittels Baupreisindizes des Statistischen Bundesamtes statt.
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Im Laufe der Zeit stellten sich jedoch aufgrund des fehlenden regionalen Bezugs und der Abbildung nur durchschnittlicher Herstellungskosten für das gesamte Bundesgebiet immanente Schwächen dieser Normalherstellungskosten heraus, welche im Rahmen der Novellierung des Wertermittlungsrechts mit der neuen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) wieder in die Diskussion geraten sind.
Keine Abbildung des aktuellen Preisniveaus
So äußerte sich u. a. die RICS Deutschlanddahingehend, dass Herstellungskosten nach den NHK 2010 das aktuelle Preisniveau sowie die aktuellen Eigenschaften von Neubauten wie z. B. von Niedrigenergie- und Passivhausstandards etc. nicht widerspiegeln. Ähnliche Vorbehalte äußerte der Verband Deutscher Pfandbriefbanken vdp, indem er hinzufügte, dass die NHK 2010 die Beurteilung von Risiken der Werthaltigkeit einer Immobilie im Hinblick auf ihre energetischen Eigenschaften nur unzureichend abbilden. Der Immobilienverband Deutschland IVD ergänzte, dass man doch besser auf Kostenkennwerte echter Marktdaten zurückgreifen solle, wie etwa diejenigen des Baukosteninformationszentrums Deutscher Architektenkammern BKI, die zudem das aktuelle Marktgeschehen aus Sicht der Mitglieder des Bundesfachausschusses für Immobiliensachverständige neutral und gesichert darstellen.
Kooperation von on-geo und BKI
Die Vorteile, welche sich aus der Ableitung von Normalherstellungskosten aus tatsächlich abgerechneten und jährlich aktualisierten Projekten zu Neubauten, Altbauten, Innenräumen und Freianlagen für eine Wertermittlung und insbesondere eine Beleihungswertermittlung ergeben, erkannten wir bereits vor mehreren Jahren und schlossen dafür eine Kooperation mit dem BKI im Jahr 2017 ab.
Diese Kooperation hatte das Ziel, ausgewählte, in der Baukostendatenbank des BKI enthaltene, abgerechnete und über ganz Deutschland gleichmäßig nach Bevölkerungsanteil und Bautätigkeit verteilte Objekte in die Systematik der NHK 2010 einzuordnen, um daraus aktuellere Normalherstellungskosten abzuleiten (vgl. Tab.). Das Augenmerk wurde dabei nicht darauf gelegt, möglichst viele sondern, qualitativ geeignete Objekte heranzuziehen. Die dabei entstandenen sog. „BKI NHK“, welche jährlich über den vom BKI herausgegebenen „Baukostenplaner Gebäude Neubau“ und für Einzelfallbewertungen über LORA abgerufen werden können, sorgen heute nicht nur für eine sachgerechtere Wertermittlung, sondern erfüllen auch sämtliche gesetzliche Anforderungen, die sich aus der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) ergeben.
Tab.: Schematische Darstellung der Methodik zur Ableitung der BKI NHK. Für eine größere Darstellung bitte Anklicken.
So können mithilfe der BKI NHK die nach § 16 Abs. 1 der BelWertV geforderten, bei der Bestimmung des Wertes der baulichen Anlagen anzusetzenden regionalen und objektspezifischen Herstellungskosten nun auch tatsächlich eingehalten werden. Unter Verwendung der BKI NHK ist damit auch gewährleistet, dass die Herstellungskosten nicht zu niedrig ausfallen und damit der Sachwert seine Kontrollfunktion erfüllen kann. Mit objektspezifischen Herstellungskosten wird verhindert, dass der Sachwert um mehr als 20 % hinter dem Ertragswert zurückfällt (§ 4 Abs. 3 BelWertV).
Für die BKI NHK in LORA stehen zur Anpassung an die regionalen Besonderheiten jährlich aktualisierte BKI-Regionalfaktoren zur Verfügung. Diese basieren nicht auf abgerechneten Baukosten, sondern auf denjenigen regionalen und anteiligen Kosten für Planung, Personal, Material und Transport, welche bei der Errichtung eines Gebäudes aktuell anfallen (vgl. Abb. 1).
Abb. 1: Bereitstellung von Regionalfaktoren des BKI in LORA. Für eine größere Darstellung bitte Anklicken.
In der Sachwertberechnung ist die modellkonforme Anwendung der Sachwertfaktoren der Gutachterausschüsse (GAA) gewährleistet, indem parallel der vorläufige Sachwert nach dem Modell des örtlichen GAA ermittelt wird und die bestehenden Modellunterschiede über eine Modellanpassung ausgeglichen werden. Der Sachwertfaktor des GAA wird hierbei über einen Modellanpassungsfaktor auf die nach dem immer gleichen Modell durchgeführte Sachwertermittlung in LORA angepasst (vgl. Abb. 2 und 3). Dies gilt sowohl für abweichende Herstellungskostenmodelle, als auch für alle weiteren Unterschiede im jeweiligen Sachwertmodell.
Abb. 2: Ableitung der Marktanpassung aus Sachwertfaktor des GAA und Modellanpassungsfaktor. Für eine größere Darstellung bitte Anklicken.
Abb. 3: Berechnung des vorläufigen Sachwerts nach GAA zur Ableitung des Modellanpassungsfaktors. Für eine größere Darstellung bitte Anklicken.
Zeiteffiziente und sichere Nutzung der Baukostendatenbank
Zusammenfassend sind BKI NHK durch die hohen Anforderungen von Fachexperten an die zu Grunde liegende Baukostendatenbank gekennzeichnet, deren abgerechnete Bauleistungen und Kostenaufstellungen vom BKI vollumfänglich dokumentiert und statistisch aufbereitet werden. Somit können BKI NHK zeiteffizient insbesondere bei der Bewertung wohnwirtschaftlich genutzter Immobilien, welche oftmals in den Kleindarlehensbereich fallen, fundiert und sicher genutzt werden. Mit der Verwendung von regionalen und objektspezifischen Herstellungskosten werden vermeidbare Verluste in der Beleihungswertermittlung von Sachwertobjekten verhindert. Im sog. „Zwei-Säulen-Verfahren“ kann der Sachwert seiner Kontrollfunktion im Sinne von plausiblen Ertragswerten gerecht werden. Bereits über 200 LORA-Kunden profitieren von der Fachkompetenz der Architekten und Bauingenieure, deren Objektdatenbank es ermöglicht, sachgerechte Herstellungskosten als BKI NHK für ihre Bewertungen zu nutzen.
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